اقسام دعاوی ملکی
در یک معامله ملکی، کافی است که یکی از طرفین دعوا، سهوا یا عمدا به تعهدات خود عمل نکند و سپس با شدت گرفتن ماجرا، پیچیدگی ها بیشتر گردد. در این هنگام طرفین یا یکی از آنها چاره ای جز توسل به اقدامات قضایی پیش روی خود نمی بیند. منشأ دعاوی ملکی از اینجا سر میگیرد. البته دعاوی ملکی انواع و اصناف گوناگونی دارد. دسته ای از آنها مربوط به نقض عهد یا عدم انجام تکالیف مقرر در قرارداد، از سوی طرفین می باشد. بدون آنکه عنصر مجرمانه در قضیه دخیل بوده باشد. دعاوی اام به اخذ پایان کار و مفاصا حساب مالیاتی، اام به تنظیم سند رسمی، اخذ ثمن معامله، اخذ صورت مجلس تفکیکی و کلیه دعاوی سرقفلی یا حق کسب و پیشه و فسخ قراردادهای ملکی و دعاوی فسخ اجاره نامه و . در این دسته قرار می گیرد. اما ممکن است یکی از طرفین نسبت به ملک دیگران با سوء نیت عمل مجرمانهای را انجام دهد. به عنوان مثال ملکی را که متعلق به دیگری است به فروش برساند، یا بدون اجازه مالک، اجاره دهد و یا نسبت به املاک دیگران، جعل سند نماید. این دسته از دعاوی ملکی در دادگاههای کیفری مورد رسیدگی قرار می گیرد. همچنین محتمل است در برخی از معاملات ملکی، مسائل مربوط به قانون ثبت املاک در آن رعایت نگردد و باعث اعتراض یکی از طرفین معامله شود. پس میتوان گفت پاره ای از معاملات ملکی در دعاوی ثبتی قرار می گیرند. دعاوی ابطال سند رسمی، ابطال عملیات اجرایی ثبت، ابطال نظریه هیئت حل اختلاف اداره ثبت و . در دعاوی ثبتی ملکی قرار می گیرد.
در ادامه به شرح مختصر این دعاوی در علم حقوق می پردازیم:
1-دعاوی ابطال سند رسمی:
دعاوی حقوقی را که موضوع آن بی اثر کردن و یا از اعتبار انداختن یک یا چند سند رسمی می باشد را دعوای ابطال سند رسمی می نامند. در قانون مدنی در ماده ۱۲۸۶ در خصوص اسناد، تقسیم بندی انجام شده است و اسناد به رسمی و عادی تقسیم شده اند. اسنادی که در دفاتر رسمی و یا اداره ثبت برابر مقررات تنظیم شده باشد را اسناد رسمی می نامند و سند عادی صرفا به دلیل امضای منتسب الیه اعتبار خواهد داشت و با سکوت یا انکار و تردید می توان از اعتبار آن کاست و در برخی موارد باطل نمود. ولی در اسناد رسمی موضوع به نوع دیگری اعمال خواهد شد.
ابطال يك سند اعم از رسمي يا عادي باعث باطل شدن و بی اثری تمامي نقل و انتقالاتي كه بعد از تنظيم آن سند صورت گرفته است، خواهد شد.
2-دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه:
یکی از دعاوی های رایج مطروحه در مراجع قضایی ، دعاوی سرقفلی و اجاره می باشد. این نوع دعاوی دارای پیچیدگی های فراوانی می باشد و بسیاری از اشخاص که دارای حق سرقفلی می باشند و یا مالک آن می باشند، به دلیل نا آگاهی از قانون، دچار مشکلات متعددی می باشند. دعاوی مربوط به سرقفلی تحت عناوین مختلف در مراجع قضایی صورت می گیرد. به طور مثال دعاوی مطالبه حق سرقفلی و یا تجویز انتقال سرقفلی، تخلیه سرقفلی از جانب مالک، تجویز تغییر شغل در سرقفلی و… با توجه به وجود قوانین مختلف سالهای ۵۶ و ۷۶ و اینکه قرارداد سرقفلی مشمول کدام یک از این قوانین می گردد باعث گردید، اشخاص در طرح اینگونه دعاوی دچار سردرگمی شوند.
رسیدگی به دعاوی سرقفلی در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی می باشد و خارج از صلاحیت شورای حل اختلاف است. البته در دعوای تعدیل اجاره بها در سرقفلی شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی می باشد.
3-اام به تحویل مبیع
به استناد ماده 362 قانون مدنی، فروشنده مم به تسلیم و تحویل مبیع است. اما در مواردی فروشنده به بهانه هایی از این امر سرپیچی می زند. خصوصا در مواقعی که یک فاصله بین وقوع معامله و تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، به دلیل افزون خواهی و منفعت طلبی فروشنده از افزایش قیمت ها، این مشکل بیشتر مشاهده می شود. یک وکیل ملکی خوب در اینگونه مواقع می تواند با طرح دعوای مناسب، اام به تحویل مبیع خریدار را از دادگاه بخواهد و اقدام به دریافت و تحویل ملک خریداری شده موکل، نماید.
4-اام به تنظیم سند رسمی
به استناد ماده 220 قانون مدنی، فروشنده مم به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار است. در مواردی به دلیل اختلافات مالی یا طمع فروشنده یا در رهن بانک بودن سند و مواردی از این دست، انتقال سند رسمی با موانعی صورت می گیرد که می توان به کمک یک وکیل ملکی خوب از طریق دادگاه، فروشنده را ابتدائا به رفع موانع و اام به تنظیم سند رسمی انتقال، مم نمود
5-دعوی خلع ید
هر کس بدون رضایت مالک و از طریق نامشروع و ظالمانه، ملک او را از چنگش در آورد یا از آن استفاده کند یا به هر نحو متصرف گردد، غاصب محسوب می گردد. برای باز پس گیری چنین ملکی از طریق دعوای خلع ید، داشتن سند رسمی مطابق رای وحدت رویه به شماره 672 دیوان عالی کشورلازم است. وکیل ملکی با استفاده از مدارک و مستندات قانونی، از جمله ماده 311 قانون مدنی می تواند، ملک را از متصرف عدوانی، باز پس گیرد. همچنین منافع مال غصبی در مدت غصب نیز برابر ماده 320 قانون مدنی به مالک تعلق دارد و نسبت به آن نیز می توان ادعای حق نمود.
6-رفع تصرف عدوانی و رفع مزاحمت و ممانعت از حق
در مواردی ممکن است مالک سند رسمی نداشته باشد و ملک او هم به صورت نامشروع و غیر قانونی، در تصرف قرار گرفته باشد. یک وکیل ملکی از طریق یکی از این سه دعوای فوق که شباهت زیادی با همدیگر دارند، با رعایت مواردی و با تشخیص درست و تحلیل منطقی صحیح، می تواند از طریق دادگاه حقوقی یا دادگاه جزایی بنا به تشخیص خود، موکل را به گرفتن حقوق خود متمایل سازد.
7-فروش ملک مشاع
در مواردی ممکن است یک ملک، چندین مالک داشته باشد. به چنین ملکی، ملک مشاع می گویند. اگر شرکا در مورد چگونگی و شیوه بهره برداری از ملک مشاع با یکدیگر اختلاف داشته باشند چاره ای جز توسل به دادگاه و فروش آن از طریق مزایده نیست و یکی از مالکینی که میخواهد ملک به فروش برسد، می تواند دادخواست فروش ملک مشاع را با کمک وکیل ملکی به دادگاه ارائه دهد.
برای مشاوره با وکیل متخصص املاک دارید روی لینک پایین کلیک کنید
وکیل ملکی تهران
بهترین وکیل ملکی تهران
13 نکته مهم در خرید و فروش زمین کشاورزی قولنامه ای
دعاوی ,سند ,ملکی ,رسمی ,سرقفلی ,ملک ,سند رسمی ,اام به ,می باشد ,یکی از ,وکیل ملکی ,قانون مدنی، فروشنده
درباره این سایت